Análise do processo de definição de requisitos de desempenho em empreendimentos build to suit

Abstract

“Build to suit”, ou BTS, é um termo que identifica contratos de locação nos quais o imóvel é construído para atender os requisitos específicos do locatário já pré-determinado. Apesar da sua crescente aplicação no setor imobiliário, ainda são poucos os estudos apresentados na literatura brasileira acerca do tema. Este trabalho pretende contribuir com a gestão do processo de projeto em BTS, com foco na gestão de requisitos; o objetivo é caracterizar a definição de requisitos, desde a concepção do empreendimento, e propor diretrizes para definição de requisitos relacionados às necessidades do usuário e atributos de performance da edificação. O estudo de casos conduzido incluiu a revisão do referencial teórico, entrevistas e avaliação de documentação de empresas inseridas em empreendimentos BTS implementados em Belo Horizonte (MG) e em São Paulo (SP). Os resultados da pesquisa apontaram para a adequada definição de requisitos pelo locatário (cliente final / usuário), porém, limitados a aspectos construtivos da edificação, cumprimento de normas e legislação, abordagem essa tradicional da construção. Observou-se, portanto, significativa oportunidade para a proposição de diretrizes para melhoria da gestão de requisitos associados à performance do edifício em uso, objeto da abordagem “performance based design” (PBD), o que se apresenta neste trabalho.